《通(tong)知》規定,農(nong)村(cun)村(cun)民一(yi)戶(hu)(hu)只能(neng)擁有(you)一(yi)處(chu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di),要嚴(yan)格落(luo)實保障(zhang)農(nong)戶(hu)(hu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)的(de)資(zi)格權和房屋(wu)財(cai)產權,鼓勵各地(di)(di)盤活利用閑置宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)和房屋(wu),鼓勵農(nong)村(cun)村(cun)民在本集體(ti)經濟(ji)組(zu)織內(nei)部(bu)向符(fu)合宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)申請條件(jian)的(de)農(nong)戶(hu)(hu)轉讓宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)。

一戶只有一處宅基地

《通知》規定(ding),農(nong)村村民一(yi)戶只能擁有一(yi)處宅基(ji)(ji)地(di),面積(ji)不(bu)得超過本(ben)省(sheng)、自治區(qu)、直轄市規定(ding)的標準；經批準易地(di)建造住(zhu)宅的,應嚴格按照“建新拆舊”要(yao)求(qiu),將原宅基(ji)(ji)地(di)交還村集體。農(nong)村村民出賣、出租、贈與住(zhu)宅后(hou),再(zai)申請(qing)宅基(ji)(ji)地(di)的,不(bu)予(yu)批準。

針(zhen)對歷(li)史形(xing)成的(de)宅(zhai)基地(di)(di)面積超標和“一(yi)(yi)戶(hu)多宅(zhai)”等(deng)問題(ti),《通知》提出,要按(an)照有(you)關政策規(gui)定分類進行認定和處置；對于人均土地(di)(di)少、不(bu)能保障一(yi)(yi)戶(hu)擁有(you)一(yi)(yi)處宅(zhai)基地(di)(di)的(de)地(di)(di)區(qu),縣級(ji)人民(min)政府在(zai)充分尊重農(nong)民(min)意愿(yuan)的(de)基礎(chu)上,可(ke)以采取措施,按(an)照省、自治區(qu)、直轄市規(gui)定的(de)標準保障農(nong)村(cun)村(cun)民(min)實現(xian)戶(hu)有(you)所居。

在華南師范大(da)學(xue)三農(nong)與城鎮化研(yan)究所所長胡(hu)靖看(kan)來,宅(zhai)基地是(shi)農(nong)民的一種福(fu)利,解決(jue)了(le)農(nong)民的居住問題,“這是(shi)憲(xian)法所規定而延伸出來的福(fu)利,必須向每一個(ge)農(nong)民派發這種福(fu)利,不能剝奪。”

為充分保障宅(zhai)基(ji)地(di)(di)農(nong)(nong)(nong)戶資(zi)格權(quan)和農(nong)(nong)(nong)民房屋財產權(quan),《通(tong)知》強(qiang)調,不(bu)得以各種名義(yi)違背(bei)農(nong)(nong)(nong)民意愿,強(qiang)制流轉宅(zhai)基(ji)地(di)(di)和強(qiang)迫農(nong)(nong)(nong)民“上(shang)樓”,不(bu)得違法(fa)收回農(nong)(nong)(nong)戶合法(fa)取得的宅(zhai)基(ji)地(di)(di),不(bu)得以退出宅(zhai)基(ji)地(di)(di)作為農(nong)(nong)(nong)民進城落戶的條件。

嚴禁城鎮居民購買宅基地

《通知》嚴禁城鎮居民到農村(cun)購買宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)地(di)(di),嚴禁下鄉(xiang)利用農村(cun)宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)地(di)(di)建設別(bie)墅大院(yuan)和私人會館,嚴禁借(jie)流轉之(zhi)名違法違規圈占(zhan)、買賣宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)地(di)(di)。

胡靖(jing)指出,其中有(you)兩句話很關鍵,“宅(zhai)(zhai)(zhai)基地(di)(di)是(shi)農村(cun)(cun)村(cun)(cun)民的(de)(de)基本居住保障,嚴(yan)禁(jin)城鎮居民到農村(cun)(cun)購(gou)買(mai)(mai)宅(zhai)(zhai)(zhai)基地(di)(di)”。胡靖(jing)認為,這是(shi)農業(ye)農村(cun)(cun)部發出的(de)(de)穩定(ding)農村(cun)(cun)宅(zhai)(zhai)(zhai)基地(di)(di)制度的(de)(de)信號。“新(xin)修(xiu)訂的(de)(de)《土地(di)(di)管理(li)法》出臺(tai)后(hou),很多人以(yi)(yi)(yi)為宅(zhai)(zhai)(zhai)基地(di)(di)是(shi)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)進行買(mai)(mai)賣、交易的(de)(de),這個文(wen)件就(jiu)澄清了這個問(wen)題。農民的(de)(de)土地(di)(di)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)租(zu)賃(lin)但是(shi)不能夠買(mai)(mai)賣,買(mai)(mai)賣一(yi)定(ding)會改(gai)變(bian)宅(zhai)(zhai)(zhai)基地(di)(di)的(de)(de)性質,導致(zhi)難(nan)以(yi)(yi)(yi)預(yu)測的(de)(de)后(hou)果(guo),但租(zu)賃(lin)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)維護農村(cun)(cun)宅(zhai)(zhai)(zhai)基地(di)(di)制度穩定(ding),而且(qie)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)盤活資源(yuan)。”

中(zhong)國社會科學院(yuan)農村發展研究(jiu)所研究(jiu)員(yuan)黨國英也認為,《通知》是(shi)(shi)對新(xin)修(xiu)訂的(de)《土地管理(li)法》的(de)補充(chong),“新(xin)修(xiu)訂的(de)《土地管理(li)法》允許(xu)農村集體經營性建(jian)設(she)用(yong)地入(ru)市,但(dan)是(shi)(shi)沒有說(shuo)明(ming)什么為經營性建(jian)設(she)用(yong)地,在土地三項改革試點當中(zhong),這是(shi)(shi)個焦點問題,這涉(she)及多少土地可以(yi)入(ru)市”。

集體經濟可整合村莊資源

《通知》鼓勵村(cun)集體和農(nong)民盤(pan)活利用閑置(zhi)宅基地和閑置(zhi)住宅,通過自主(zhu)經營、合(he)(he)作經營、委托經營等方式(shi),發展農(nong)家樂、民宿、鄉(xiang)村(cun)旅(lv)游等。城鎮居民、工商資本等租賃農(nong)房居住或開展經營的,要嚴格遵守合(he)(he)同(tong)法的規定,租賃合(he)(he)同(tong)的期限(xian)不(bu)得超過20年。

如何盤活利(li)用農村(cun)閑宅基地和房屋,是(shi)文件重點關注的(de)(de)領(ling)域之一。“缺少一個(ge)可以整合(he)(he)村(cun)莊(zhuang)資源(yuan)的(de)(de)主體(ti)(ti),是(shi)目前農村(cun)發(fa)(fa)(fa)展的(de)(de)一個(ge)問(wen)題(ti)(ti)。”胡(hu)靖認為,農村(cun)發(fa)(fa)(fa)展的(de)(de)主要問(wen)題(ti)(ti)不在于資金、資源(yuan)的(de)(de)匱(kui)乏,而是(shi)缺少一個(ge)可以把村(cun)莊(zhuang)資源(yuan)整合(he)(he)起來的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展主體(ti)(ti)。“現在看來,這個(ge)主體(ti)(ti)只能(neng)是(shi)新(xin)型集體(ti)(ti)經濟,集體(ti)(ti)經濟如果沒有真正發(fa)(fa)(fa)揮作(zuo)用,村(cun)莊(zhuang)資源(yuan)就無法整合(he)(he)起來。長(chang)遠看,農家(jia)樂單打(da)獨斗(dou)很難(nan)有發(fa)(fa)(fa)展前景(jing)。”

華(hua)中(zhong)(zhong)師范大學國家(jia)文(wen)化產業研究中(zhong)(zhong)心教(jiao)授李林(lin)表(biao)示,在盤活利用(yong)閑置宅基地和(he)住宅中(zhong)(zhong),既要堅持以農村集(ji)體經(jing)(jing)濟(ji)為(wei)(wei)主體,充分發(fa)揮集(ji)體經(jing)(jing)濟(ji)的(de)優(you)勢和(he)特(te)點,也(ye)應該發(fa)揮商業資本(ben)的(de)作用(yong)。李林(lin)認為(wei)(wei),要充分考慮(lv)工商資本(ben)主體的(de)利益(yi)、利潤空間、資金安全等(deng)(deng)問題(ti),為(wei)(wei)資本(ben)下鄉營造(zao)良好(hao)的(de)環境,但同時也(ye)需(xu)要探索如何協調政府、村民(min)、企業、資本(ben)主體等(deng)(deng)各方利益(yi),實現多方共贏。

可“贖買”閑置宅基地再分配

《通知》鼓(gu)勵農村(cun)村(cun)民在本集(ji)體經濟組織內(nei)部(bu)向(xiang)符合(he)宅基地(di)申請條件的農戶轉讓宅基地(di)；各地(di)可探索通過(guo)制定宅基地(di)轉讓示范合(he)同等方式,引導規范轉讓行為；轉讓合(he)同生效后,應及時辦理宅基地(di)使用權變更手續。

在胡靖看來,鼓勵宅基(ji)(ji)(ji)地(di)在村集體內部(bu)(bu)流轉,是(shi)《通知》的一(yi)大亮點。他(ta)說,當前部(bu)(bu)分農民已經脫離村莊到(dao)城(cheng)鎮居住(zhu),部(bu)(bu)分宅基(ji)(ji)(ji)地(di)和房屋處于閑(xian)置狀態；同(tong)時,宅基(ji)(ji)(ji)地(di)是(shi)一(yi)種有(you)(you)限(xian)資源,部(bu)(bu)分村民沒有(you)(you)宅基(ji)(ji)(ji)地(di),這就需要盤活閑(xian)置的宅基(ji)(ji)(ji)地(di)。

“但集(ji)體(ti)(ti)內部(bu)(bu)流(liu)轉(zhuan)(zhuan),存在的(de)問題就(jiu)是怎么流(liu)轉(zhuan)(zhuan)。”胡靖(jing)介紹,宅(zhai)基(ji)地(di)屬(shu)于(yu)集(ji)體(ti)(ti),農民(min)只有(you)使(shi)用權,但宅(zhai)基(ji)地(di)上的(de)建筑(zhu)是農民(min)的(de)財產。“內部(bu)(bu)流(liu)轉(zhuan)(zhuan)也(ye)需(xu)要(yao)定價,如(ru)果(guo)定價不(bu)合(he)(he)理就(jiu)會導致流(liu)轉(zhuan)(zhuan)、盤(pan)活(huo)(huo)失(shi)敗。但《通(tong)知》沒(mei)有(you)提出怎么解決定價問題。”胡靖(jing)認為,要(yao)解決這個問題,可(ke)采(cai)取“贖買(mai)”的(de)辦法,即根據房(fang)屋的(de)建筑(zhu)、使(shi)用狀況進行評估,形成一個“價格”來(lai)贖買(mai)這個房(fang)產。“贖買(mai)的(de)主體(ti)(ti)最(zui)好是村(cun)集(ji)體(ti)(ti)組(zu)織(zhi),贖買(mai)后可(ke)按照村(cun)莊的(de)規劃(hua),或(huo)復墾,或(huo)轉(zhuan)(zhuan)給符合(he)(he)條件的(de)村(cun)民(min),或(huo)用于(yu)發(fa)展(zhan)民(min)宿和農產品加工,等等。集(ji)體(ti)(ti)經濟(ji)發(fa)展(zhan)較(jiao)(jiao)好的(de)村(cun)莊完全(quan)可(ke)以自行負擔這個費(fei)(fei)用。如(ru)村(cun)莊集(ji)體(ti)(ti)經濟(ji)較(jiao)(jiao)差,無法承(cheng)擔這個費(fei)(fei)用,就(jiu)需(xu)要(yao)政府投入,可(ke)將鄉村(cun)振興(xing)的(de)部(bu)(bu)分資金與宅(zhai)基(ji)地(di)的(de)盤(pan)活(huo)(huo)利用結合(he)(he)起來(lai)。”